De coöperatie: nieuwe speler in de woonsector
Betaalbare gezinsappartementen in binnenstad Rotterdam
Door Agnes Franzen en Kees Hagendijk. Dit artikel is gepubliceerd op www.gebiedsontwikkeling.nl
16 mrt 2018 - Niet alleen sociale huurwoningen worden uit de binnensteden weggedrukt. Hetzelfde lot treft middeldure huur- en koopwoningen. Ook die segmenten zijn voor marktpartijen nu eenmaal minder lonend dan vrije sector. Gemeenten kunnen quota opleggen, zoals Amsterdam doet, en met lagere grondopbrengsten genoegen nemen. Ook Zürich laat zich niet door grondwaarden meeslepen. Het middensegment wordt daar succesvol bediend via het model van de coöperatie. Daardoor geïnspireerd staat in Rotterdam eenzelfde coöperatieve ontwikkeling in de startblokken.
Eind januari sloten Het Rotterdams Woongenootschap en ontwikkelaar Timpaan een intentieovereenkomst tot “ontwikkeling van circa 100 tot 200 aantrekkelijke, duurzame en betaalbare gezinsappartementen voor de middengroep in of rond het centrum van Rotterdam”. Het persbericht stelde verder: “HRW wil naar het onder andere in Zwitserland en Duitsland beproefde model coöperatieve huurwoningen realiseren voor zijn leden. De coöperatie werkt zonder winstoogmerk en met huren die op kostprijsbasis worden berekend, en met eigen kapitaalinbreng door de leden. De verwachting is dat op deze wijze de huren circa 30% lager zullen liggen dan de gangbare markthuur voor vergelijkbare appartementen.”
Over dit innovatieve ontwikkelconcept spreken we met Arie Lengkeek van Het Rotterdams Woongenootschap en Ingeborg de Jong, algemeen directeur van Timpaan. Lengkeek – voorheen verbonden aan AIR en nu freelance programmamaker – maakt deel uit van de club particulieren (met relevante kennis en kunde) die het oorspronkelijke idee van architecte Ninke Happel stap voor stap tot uitvoering wil brengen.1 De Rotterdammer heeft daar ook een persoonlijke interesse in, vertelt hij: in de binnenstad is een groot tekort aan goede gezinswoningen in het middensegment, zowel huur als koop. “Voor middeldure koop geeft de bank mij als freelancer geen hypotheek, ook al kan ik het best betalen. In die situatie verkeren veel gezinnen in de steden.”
Naast betaalbaarheid is architectonische en stedelijke kwaliteit het tweede speerpunt voor het woongenootschap. Goede plattegronden, voldoende diversiteit, goede materialen, energetisch optimaal. “We willen duurzame waarde aan de stad toevoegen.”
Door de samenwerking met Timpaan is het initiatief een volgende fase ingegaan. Er wordt extra kennis en kunde toegevoegd. “Professionaliteit, handelingsvermogen. Timpaan helpt ons om bij de gemeente verder te komen en het initiatief tot een project te maken.” Niet minder van belang: dankzij de samenwerking kan de horde van de voorfinanciering (plankosten, grondreservering) genomen worden.
Timpaan is twintig jaar geleden afgesplitst van een woningcorporatie maar heeft de maatschappelijke inslag behouden, vertelt De Jong. “Wij richten ons op betaalbaarheid in de koopsector. Zo hebben we een eigen woningtype ontwikkeld voor het suburbane milieu: de Verandawoning en de Smartwoning. Het is een woningtype met gesloten achterkant en een veranda aan de voorkant, zonder tuin. Dit type kan eventueel rug-aan-rug gebouwd worden. Groot voordeel is de geringe kavelgrootte waardoor ongeveer 60 woningen per hectare mogelijk zijn. En nu de markt weer booming is kijken wij juist naar de bijzondere doelgroepen die in het gedrang komen, zoals senioren en zorgvragers. Het Rotterdamse coöperatiemodel past uitstekend bij onze doelstelling van betaalbaar wonen. Timpaan is ook altijd op zoek naar innovatieve woonconcepten en dit is er zeker een.”
Waarom komt het middensegment er binnen de grote steden zo mager van af?
De Jong: “Er wordt sowieso te weinig gebouwd waardoor de grond- en vastgoedprijzen oplopen, dat is een generiek probleem van de Randstad. Verder zie je dat gemeenten grond vaak in een tender aanbieden. Dan wordt er een bepaalde grondwaarde gevraagd, er zijn duurzaamheidseisen, er wordt een hoeveelheid sociale huur geëist, maar over doelgroepen wordt weinig gezegd. Dat leidt veelal tot plannen die de bovenkant van de koopmarkt bedienen, want dat levert de hoogste grondwaarde op.”
Lengkeek: “De huurmarkt in de binnenstad is niet ingericht op gezinnen met kinderen. Dan denk ik aan aspecten als buitenruimte, bergruimte, parkeerruimte. Het gaat om een zekere overmaat die woningen en plekken al of niet geschikt maken voor gezinnen.”
De Jong: “Amsterdam stelt aan woningbouwplannen de eis van een 40-40-20 verdeling [40% sociale huur, 40% middeldure huur en koop, 20% vrije sector, /red.]. Nadeel daarvan is dat een ontwikkelaar dit als een totaalpakket ontwikkelt. Er wordt niet echt gewerkt vanuit de wensen van de doelgroepen.”
Lengkeek: “Er bestaat nu een hausse aan kleinere appartementen van 50 à 70 vierkante meter. Dat is het antwoord van de markt. Dit gaat gepaard met verschraling aan architectonische en stedelijke kwaliteit. Wat is de waarde van deze toevoegingen aan de stad over vijftig jaar? Is dit duurzaam? Als ik dan het boek New Housing in Zurich2 opensla zie ik een geweldige diversiteit aan plattegronden, aan kwaliteit van ontwerp en materialen. Dit is van een enorme rijkdom. Die stap willen wij met Het Rotterdams Woongenootschap ook zetten. Nu in een eerste project, maar hopelijk daarna met meer projecten, en met een bijbehorende cultuur van prijsvragen.”
In Zürich wordt een derde van de woningnieuwbouw gerealiseerd op coöperatieve basis, aldus Lengkeek. De Zwitsers spreken van een ‘Genossenschaft’ en dit kent al een lange traditie. Alleen al in de periode 1998-2008 zijn in Zürich zo’n 14.000 woningen in ‘Genossenschaften’ gerealiseerd. “De Zwitserse overheid stimuleert dit model, door grondpolitiek en fondsen.”
De Jong: “Wij hebben de gemeente Rotterdam ook nodig. Als zij geen locatie beschikbaar stelt, blijft het een idee. Gelukkig werkt de verantwoordelijk wethouder mee bij het zoeken van passende locaties.”
Hoe werkt de Rotterdamse coöperatie?
Lengkeek: “Wie straks lid wordt van de coöperatieve vereniging verwerft een woonrecht. Daarvoor moet eigen kapitaal – woongeld – worden ingelegd, zodat in totaal 10% van de financiering bestaat uit eigen vermogen van de leden. De hoogte van het woongeld rekenen we terug naar een vierkantemeterprijs. Wie groter woont, legt meer in. Voor het wonen wordt vervolgens huur betaald op kostprijsbasis. Opmerkelijk is dat de huur daalt in de tijd. Dit als mogelijkheid, de leden beslissen erover. Ze kunnen er ook voor kiezen extra vermogen op te bouwen om een ander coöperatief project te steunen.”
En de financiering?
Lengkeek: “Naast 10% eigen vermogen van de leden willen we 20% private equity of private beleggers binnenhalen die geïnteresseerd zijn in een maatschappelijke investering tegen een redelijk rendement. Voor de 70% vreemd vermogen in de vorm van een hypotheek kunnen we terecht bij een bank of andere geldschieter.”
Wat kun je zeggen over de organisatie en het proces?
Lengkeek: “De club mensen die actief met het initiatief aan de slag is gegaan is vrij klein. Je kunt dit niet met een grote groep mensen uitwerken en organiseren. Het gaat vooral om professionaliteit, die heb je hard nodig. Uiteraard moet je checken of er behoefte is en welke voorwaarden mensen wel of niet acceptabel vinden. We checken onze uitgangspunten nu geregeld in publieke bijeenkomsten. Op de eerste bijeenkomst bleek het inleggen van woongeld niet op bezwaren te stuiten. Een aantal mensen informeerde zelfs of ze extra geld konden inleggen. Op de tweede bijeenkomst viel ook een inschrijfgeld van 1000 euro in goede aarde. Zo testen we ons concept periodiek bij een groeiende groep van ruim tweehonderd mensen.”
De Jong: “Vervolgens is het belangrijk om tot een vaste groep deelnemers te komen. Die basis heb je nodig om straks als er een locatie beschikbaar is, de stappen naar schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp te kunnen zetten. Het woonprogramma hebben we vrijwel rond.”
De coöperatieve benadering impliceert overigens nadrukkelijk niet dat de leden hun hoogst-individuele woning kunnen realiseren, aldus Lengkeek. Noch organisatie noch beoogde architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit staan dat toe. Het coöperatieve kan eventueel uitwerken in gedeelde faciliteiten en ruimten. Maar van commune-achtig samenleven staat het woonconcept ver af, benadrukt De Jong.
Ook met collectief-particulier opdrachtgeverschap (CPO) bestaat weinig overeenkomst. Bij CPO wordt het woonproject weliswaar gezamenlijk ontwikkeld maar uiteindelijk op basis van individuele eigendommen en individuele hypotheken.
Krijgen jullie lastige locaties aangeboden, met een transformatieopgave bijvoorbeeld?
De Jong: “De gemeente is natuurlijk al met de stofkam door haar locaties gegaan. Veel wordt in tenders weggezet. Dus ja, lastige locaties blijven over, dat is een realiteit. Wat nu eerst van belang is, is dat de gemeente oog krijgt voor dit innovatieve concept. Dat het opgenomen wordt in de woonvisie van de stad.”
Lengkeek: “Welbeschouwd zijn wij een grote opdrachtgever. We willen immers 100 tot 200 appartementen realiseren. Het zou mooi zijn als binnen grotere gebiedsontwikkelingen en tenders een plek voor dit soort ontwikkelmethodes wordt ingeruimd.”
Voor Het Rotterdams Woongenootschap bestaat momenteel zicht op een locatie voor 30 à 40 woningen. “Honderd woningen – honderd coöperatieleden – zou beter zijn om een vast bestuur en commissies te vormen. Maar het is ook belangrijk om iets neer te zetten, zodat je gemeenten en andere partijen makkelijker kunt overtuigen dat het kan en werkt. En let wel, we hoeven het concept niet per se op één locatie te realiseren. Wel is een grotere omvang op één locatie beter voor de uitstraling. Voor die afweging staan we.”
De coöperatie als nieuw model tussen publiek en privaat wint op meerdere terreinen veld. Denk aan energie- en zorgcoöperaties. Een wooncoöperatie is wel een slag lastiger, omdat het ontwikkelproces van vastgoed, inclusief de financiering, complexer is. Als bijdrage aan de inclusieve stad biedt de wooncoöperatie zonder meer perspectief. Als kwalitatieve bijdrage belooft het concept eveneens veel. Zürich laat zien wat er mogelijk is.
De toewijzing van een locatie in Rotterdam is ophanden. We zijn erg benieuwd, we blijven deze beloftevolle nieuweling op het speelveld van de gebiedsontwikkeling scouten.
1 De stichting Het Hollands Woongenootschap (HHW) is oprichter en eerste bestuur van de coöperatieve vereniging die onder de naam Het Rotterdams Woongenootschap (HRW) het eerste wooncomplex in gebruik gaat nemen. De stichting verwerft grond of een grondreservering, regelt de financiering en is opdrachtgever van de bouw.
2 New Housing in Zurich, Typologies for a Changing Society; Dominique Baudet (red.), 2017, Zürich.
Quartierteil in Zürich. Bron: https://www.mehralswohnen.ch/hunziker-areal/quartierteil/