Lennert Middelkoop, directeur Stedelijke Ontwikkeling & Economie van de gemeente Utrecht, schetst hoe de opzienbarende groei van de Domstad een problematische kant heeft. Utrecht is nog nooit zo groot geweest met het huidige inwonertal van ruim 350.000. De verdere groeiprognose noopt echter om een ‘Den Bosch’ erbij te bouwen. “Is dit goed?”, luidt zijn kritische invalshoek bij de Themabijeenkomst Gebiedsontwikkeling ‘Binnenstedelijke uitdagingen’.

De binnenstad heeft nu al de primeur van heuse fietsfiles. De snelwegring rond de stad – de rotonde van Nederland – loopt alsmaar voller met auto’s, en het wordt steeds moeilijker de stad binnen te komen. Verder tekent zich een mismatch af met de arbeidsmarkt, kwantitatief en kwalitatief. De energietransitie laat Middelkoop maar even schieten, niet zonder te vermelden dat voor de opwekking van voldoende groene energie in de regio Utrecht een investering van minimaal 4 miljard euro nodig is - mogelijk oplopend tot 9 miljard.

Geconcentreerde verdichting
Ongecontroleerde verstedelijking (de zogeheten urban sprawl) is duidelijk geen optie. Utrecht afficheert de strategie als ‘geconcentreerde verdichting’ rondom multimodale hubs, waar auto-, OV-, fiets- en voetverkeer verknopen. Met het oog op een gebalanceerde woningmarkt, stimuleert de stad middenhuur, om zo de doorstroming binnen de sociale huur te bevorderen. Dat betekent onder meer dat de 72% sociale huur in Overvecht wat minder mag worden. De gemeente wil deze beleidsdoelen niet bereiken via strikte regulering, vertelt Middelkoop, maar door ‘meervoudig sturen’, zoals subsidie.

Bij de grote gebiedsontwikkelingen zoals Merwedekanaalzone, Wonderwoods, de NPD-strook en Smakkelaarsveld, moet veel van de marktpartijen komen. Op beslissende punten wil de gemeente investeren. Hiertoe is een investeringsfonds (RSU Impuls) opgezet, gevoed uit de (vanwege de inwonersgroei) oplopende gelden uit het Gemeentefonds. Van deze meeropbrengsten vloeit 50% naar het fonds, dat uiteindelijk een omvang van 1 miljard euro moet krijgen.

Onderhandelingsplanologie
Via het Stadsakkoord Wonen wil Utrecht de samenwerking met marktpartijen ‘meer wederkerig maken’, formuleert Middelkoop. De gemeente wil soepel zijn met normen (de parkeernorm bijvoorbeeld) en andere beleidsobstakels wegnemen, mits daar een meerwaardeafdracht door de marktpartijen tegenover staat. Onderhandelingsplanologie, typeert moderator Geurt van Randeraat.

Weet Utrecht zeker dat ze de groei helemaal binnenstedelijk kan opvangen, is tot slot de vraag. “We hebben ernaar gekeken en het kan”, stelt Middelkoop. De kanttekening daarbij is wel dat Leidsche Rijn, waar nog 12.000 woningen in passen, inmiddels tot binnenstedelijk gebied wordt gerekend.

Verstedelijking kost ruimte
Desiree Uitzetter neemt de verstedelijking onder de loep uit oogpunt van een van de grotere private ontwikkelaars. De directeur Gebiedsontwikkeling van BPD onderscheidt vier type locaties waar de woningbouwopgave van de komende tien jaar zijn beslag moet krijgen: 1) transformatie kantoren, 2) inbreiden & herstructureren, 3) stadsranden en 4) nieuwe uitleg.

Met het noemen van het vierde locatietype, wijkt Uitzetter duidelijk af van het huidige politieke beleid. De berekening van het PBL dat 1 miljoen extra woningen in de steden passen, is te kort door de bocht. Het laadvermogen van nationaal binnenstedelijk gebied mag die orde van grootte hebben, dit gaat voorbij aan de doelen voor gewenste woonmilieus, prijsniveaus en sluitende grondexploitaties. Nemen we die complicerende factoren serieus, dan is er plek voor maximaal 531.000 woningen binnen bestaand bebouwd gebied, stelt een studie van de Brink Groep. Bovendien, waarschuwt Uitzetter, drukt deze bouw andere functies dan wonen – denk aan sportaccommodaties – naar buiten. Verstedelijking kost ruimte, dat moeten we onder ogen zien.

Het Stedelijk Transformatie Programma, waarbinnen Rijk, G40, G4 en Neprom samenwerken aan 20 à 30 projecten, laat zien dat het uiteindelijk allemaal om geld draait. Onrendabele toppen en versnipperd eigendom vergen slimme financiële oplossingen, maar die zijn nog onvoldoende beschikbaar. Er is een gebrek aan risicodragende financiering voor 10 jaar of langer. Marktpartijen willen of kunnen niet diep in de buidel tasten voor de voorfinanciering, en kijken dus ook niet langer dan twee jaar vooruit. Met het potje van € 38 miljoen van BZK voor het transformatieprogramma komen we er in ieder geval niet, stelt Uitzetter, dat zou een factor 100 groter moeten zijn.

De BPD-directeur vindt het daarom tijd dat de overheid een stevige visie neerlegt en de bijbehorende keuzes maakt voor de hoofdstructuur van verstedelijking, infrastructuur en economische ontwikkeling. De Nationale Omgevingsvisie (Novi) gaat dat niet doen. Met het manifest Thuis in de toekomst (de routekaart voor duurzame verstedelijking uit 2017) hebben de marktpartijen in ieder geval een ‘aanbod’ gedaan dat meer zoden aan de dijk zet.

Kringloopwinkel en jumphal
Arnhem is er in korte tijd in geslaagd 145.000 m2 kantoorvloeroppervlak te transformeren tot 2000 woningen. 124.000 m2, goed voor 1500 woningen, staat nog op stapel. Deze succesvolle transformatie is door de gemeente gefaciliteerd via een Transformatieteam, vertelt Michelle van Amerongen, een van de twee coördinatoren. Het team helpt ontwikkelaars zo snel mogelijk door de ‘black box’ van de vergunningsprocedure heen en lost eventuele hick-ups op de beleidsvelden (omgeving, wonen, parkeren) op.

Voor alle Arnhemse transformatieprojecten geldt dat de parkeernorm en de norm voor woonoppervlak (minimaal 70 m2) versoepeld moeten worden. “Anders kun je meteen stoppen”, stelt Van Amerongen. Het merendeel van de transformatiewoningen in de binnenstad (zo’n 800 stuks) heeft een grootte tussen de 40 tot 60 m2. “En zij gaan als zoete broodjes over de toonbank.” Er is zelfs een nieuwe doelgroep aangeboord: mensen die elders werken (tot aan Utrecht en Rotterdam) en een prima plek hebben gevonden nabij Arnhem CS.

Een kanttekening bij de voortvarende transformatie in Arnhem, is of het niet een te visiearme operatie is, zeker gezien het grote aandeel ervan in het totale woningbouwprogramma van de stad. Van Amerongen zegt dat de gemeente dit gevaar onderkent. Ook de stadseconomie, dus het kunnen huisvesten van bedrijven, blijft belangrijk. Er moet plek blijven voor een jumphal, kringloopwinkel en zorginstantie.

Heilige weilanden
Friso de Zeeuw (emeritus-hoogleraar Gebiedsontwikkeling) ziet in deze roep om visie een teken dat de dominantie van de uitnodigingsplanologie teneinde is. Dat komt ook door de toestroom van nieuw beleid, met name voor gezondheid (de gezonde stad) en de energietransitie. Wel is het daarbij zaak beknellend microbeleid te vermijden.

Aan actief grondbeleid van gemeenten, op plekken waar de markt het niet oppakt, is zeker behoefte. Er is ook een zekere revival van PPS-en. Volgens De Zeeuw hangt daar ten onrechte een kwade reuk omheen. We vergeten volgens hem dat heel veel PPS-en de crisis goed hebben doorstaan.

Over de ambitie om de totale woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren, vraagt De Zeeuw zich af of dat wel gezonde leefomgevingen oplevert. Groen moet blijven, terwijl waterberging vaak haar plek moet krijgen. 80% van de opgave binnenstedelijk realiseren zou volgens hem al mooi zijn. Op niet-complexe buitenstedelijk locaties kunnen we voor de overige 20% van de opgave snel meters maken. “We moeten niet alle weilanden heilig verklaren.”

De Themabijeenkomst gebiedsontwikkeling ‘binnenstedelijke uitdagingen’ op 4 oktober 2018 werd georganiseerd door PT Finance, Straatman Koster advocaten en DHK Tax & Legal.